Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai mới nhất năm 2022

Thủ tục mua bán sẽ bao gồm những điều kiện nào và được tiến hành đúng cách ra sao? Đồng thời, khi mua bán nhà đất chúng ta cần phải trả những khoản chi phí nào? Cùng Pgdphurieng.edu.vn tham khảo những thông tin qua bài viết sau nhé!

Điều kiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Trong một số trường hợp, ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.

Điều kiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các cá nhân đáp ứng các yêu cầu sau thì không được quyền nhận chuyển nhượng đất:

• Là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Là tổ chức kinh tế thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất dùng phòng hộ của các cá nhân hay hộ gia đình trừ trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không phải là người trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.

Trình tự thủ tục mua bán nhà đất mới nhất

Để thực hiện đúng thủ tục mua bán nhà đất thì các bạn thực hiện đầy đủ những bước sau:

Bước 1 Công chứng, chứng thực các giấy tờ có liên quan

Theo quy định tại điều 42 luật công chứng 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc tại văn phòng công chứng thuộc trụ sở trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố, nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

Theo điều 40 và 41 luật công chứng 2014 quy định các giấy tờ cần chuẩn bị như sau:

Đối với bên chuyển nhượng:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Sổ hộ khẩu.
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng minh tình trạng hôn nhân.
• Nếu bên chuyển nhượng được ủy quyền để chuyển nhượng thì cần có giấy ủy quyền.

Đối với bên nhận chuyển nhượng:

• Sổ hộ khẩu.
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng minh tình trạng hôn nhân.

Bước 2 Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính

Cá nhân thuộc bên nhượng quyền sử dụng nhà đất có nghĩa vụ kê khai tài chính bằng cách nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp được miễn được quy định tại tiết a.1 thuộc điểm a khoản 3 điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 điều 10 thuộc nghị định 140/2016/NĐ-CP.

Bước 3 Thực hiện thủ tục sang nhượng sổ đỏ

Việc sang nhượng sổ đỏ là vô cùng quan trọng

Theo quy định tại điều 40 và điều 41 luật công chứng 2014 thì giấy tờ cần chuẩn bị như sau:

Đối với bên chuyển nhượng nhà đất:

• Sổ đỏ, sổ hộ khẩu.
• Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
• Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc giấy kết hôn.
• Hợp đồng ủy quyền(trong trường hợp bên chuyển nhượng được nhận ủy quyền chuyển nhượng).

Đối với bên nhận chuyển nhượng nhà đất:

• Sổ hộ khẩu.
• Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
• Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc giấy kết hôn.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ và nộp những khoản lệ phí được yêu cầu, hồ sơ cần được nộp đến văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã hoặc thành phố, nơi có đất cần chuyển nhượng.

Một số câu hỏi thường gặp khi làm thủ tục mua bán nhà đất

Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng?

Trước hết, để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không, người dân có các cách kiểm tra như sau:

• Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

• Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

• Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.

• Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Căn cứ vào quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực (phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch) được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Đất trong quy hoạch

Từ quy định trên, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Tóm lại, đất thuộc diện quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để việc chuyển nhượng đúng theo quy định pháp luật thì cần phải đáp ứng vài điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu đất nằm trong quy hoạch vẫn thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng thì thủ tục chuyển nhượng giống với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Đầu tiên, hai bên sẽ vào văn phòng công chứng tạo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng.

Sau đó, hãy kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Xong thì phải kê khai hồ sơ sang tên. Cuối cùng, hai bên sẽ đóng đủ lệ phí theo quy định và nhận Sổ đỏ. Vậy là hoàn thành.

Thủ tục công chứng trong mua bán nhà đất như thế nào?

Bước 1 Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán cần:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giấy tờ tùy thân: CMND/thẻ căn cước/hộ chiếu (của vợ và chồng).

• Sổ hộ khẩu.

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

• Hợp đồng ủy quyền (trường hợp thay người khác chuyển nhượng đất).

Chuẩn bị hồ sơ khi đi công chứng thủ tục mua bán nhà đất

Bên mua cần:

• Giấy tờ tùy thân: CMND/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn sử dụng.

• Sổ hộ khẩu.

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Một trong hai bên cần chuẩn bị:

• Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định, bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

• Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2 Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.

Tham khảo: Chi tiết thủ tục công chứng mua bán đất

Cần lưu ý gì khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ

Trước khi tiến hành ký hợp đồng mua đất người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin của mảnh đất và người bán

Nếu bạn chọn mua nhà đất chưa có sổ đỏ thì cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Cần làm hợp đồng đặt cọc, trong đó ghi rõ các điều khoản về cam kết, bồi thường nếu người bán làm không đúng cam kết. Làm giấy ủy quyền quản lý, định đoạt để phòng ngừa trường hợp người bán không thực hiện đúng cam kết.
• Tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất: đất có tranh chấp,… không.
• Yêu cầu người bán giao bản chính của giấy tờ đất.
• Giấy tờ bán và hợp đồng chuyển nhượng đất cần có người làm chứng và dấu điểm chỉ ngón trỏ phải của người bán.

Sự khác biệt giữa đất nền và đất thổ cư là gì?

Lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất nền và đất thổ cư:

• Khi mua đất thổ cư, bạn cần tìm hiểu thông tin về mảnh đất, tránh tranh chấp, quy hoạch,…
• Khi mua đát nền, nên kiểm tra pháp lý dự án, có giấy tờ và hợp đồng minh bạch rõ ràng.

Tham khảo: Thủ tục mua bán đất thổ cư và quy trình mua bán đúng theo quy định

Đất nền là đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư

Thủ tục sang tên sổ đỏ, đổi chủ nhà đất

Theo Thông tư số 24/2013/TT-BTNM, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Luật đất đai năm 2013, thủ tục sang tên sổ đỏ, đổi chủ nhà đất thực hiện như sau:

Bước 1 Lập hợp đồng chuyển nhượng

2 bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng hoặc UBND cấp xã. Các giấy tờ cần thiết gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• CMND/CCCD
• Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa lập gia đình, đăng ký kết hôn của 2 bên nếu đã lập gia đình
• Sổ hộ khẩu của 2 bên

Bước 2 Kê khai nghĩa vụ tài chính

Nhưng khoản phí phải nộp khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ là:

• Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể: Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
• Thuế thu nhập cá nhân: 2% theo chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương
• Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.

Thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính là 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo.

Bước 3 Nộp hồ sơ sang tên

Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời gian nhận giấy chứng nhận theo quy định là 15 ngày làm việc.

Thủ tục sang tên sổ đỏ, đổi chủ nhà đất

Trên đây là trình tự thủ tục mua bán nhà đất đơn giản và nhanh chóng. Nếu còn thắc mắc về các giấy tờ hay thủ tục trong quy trình mua bán nhà đất, bạn có thể đến cơ quan chính quyền để được giải đáp cụ thể hơn. Pgdphurieng.edu.vn chúc các bạn thành công.

Pgdphurieng.edu.vn